Nên có những tiêu chí rõ ràng để đánh giá dự án

Theo ông Trần Mình Hải khẳng định: “Khó có thể xuất hiện bong bóng BĐS trong thời gian trước mắt, khi mà chỉ có một số phân khúc dự án BĐS hồi phục”. Để có những cái nhìn toàn diện về thị trường bất động sản cũng như những tiêu chí để đánh giá dự án chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Hải Giám đốc Công ty Luật Basico.Như vậy, việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS sẽ phù hợp với thực tế thị trường hơn, khi cơ quan này xác lập rõ được các tiêu chí đánh giá hiệu quả của dự án, năng lực của chủ đầu tư.Theo ông, vì sao NHNN lại ban hành Thông tư sửa đổi Thông tư 36 vào thời điểm hiện nay?– Theo tôi là do một số yêu cầu về mặt quản lý lĩnh vực ngân hàng. Lộ trình triển khai chuẩn mực phương pháp quản trị vốn và rủi ro theo tiêu chuẩn Basel II đối với các ngân hàng là một trong những yêu cầu đã được ngành ngân hàng đặt ra từ lâu. Basel II đặt ra nhiều chuẩn mực khắt khe hơn về phương pháp xác định vốn tự có, những tỷ lệ giới hạn rủi ro. Có lẽ Ngân hàng Nhà nước nhận thấy đây là thời điểm cần triển khai để phù hợp với xu thế phát triển của ngành ngân hàng so sánh với xu hướng của thế giới.Bên cạnh đó, với nội dung sửa đổi Thông tư 36 chú trọng vào những điểm chính về tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn giảm xuống còn tối đa 40%, thì có lẽ NHNN thể hiện ý chí kiểm soát dòng vốn tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.Có ý kiến cho rằng, nếu áp dụng ngay những nội dung mà Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36, sẽ làm “sập” thị trường BĐS. Quan điểm của ông về vấn đề này?– Nguồn vốn để kinh doanh BĐS thường là vốn trung và dài hạn. Do đó, việc điều chỉnh tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đồng thời tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS như tại Dự thảo Thông tư sửa đổi sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.Điều này sẽ hạn chế dòng vốn tài trợ từ phía ngân hàng vào thị trường kinh doanh BĐS do hạn mức vốn tín dụng giải ngân lĩnh vực ngày bị kiểm soát hạn chế hơn. Rõ ràng, đây sẽ là một yếu tố có phần trở ngại trong việc thúc đẩy tăng trưởng toàn diện của thị trường BĐS.Tuy nhiên, nếu quy kết hết nguyên nhân cho rằng Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ làm sập thị trường BĐS thì cũng không hợp lý. Tình trạng chung của thị trường kinh doanh BĐS thì phần nhiều là những dự án vẫn khó khăn, đang loay hoay tìm lối thoát đầu ra.Việc xác lập được các tiêu chí xác định tính hiệu quả trong kinh doanh BĐS của các nhà hoạch định chính sách sẽ góp phần đào thải những doanh nghiệp đầu cơ BĐS, thúc đẩy sự phát triển những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.Chỉ có một số phân khúc dự án BĐS tốt, có thanh khoản cao, đáp ứng thị hiếu người dùng là ghi nhận được hiệu quả trong thời gian ngắn vừa qua. Những doanh nghiệp BĐS vượt qua đợt khủng hoảng đang trên đà hồi phục chủ yếu là những doanh nghiệp có năng lực kinh nghiệm triển khai kinh doanh, dựa trên nguồn vốn tự có và quản lý đầu tư một cách có hiệu quả, bền vững.Do nguồn vốn của họ không quá phụ thuộc vào các khoản tín dụng nên họ không bị ảnh hưởng quá nhiều khi Thông tư 36 sửa đổi. Chỉ có những doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng, phát triển nóng mới chịu tác động mạnh.Cách nào để hài hoà mối tương quan lợi ích giữa hệ thống các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp BĐS, thưa ông?– Yếu tố tự nhiên trong quan hệ giữa giới ngân hàng và giới kinh doanh BĐS là cùng tồn tại, cùng phát triển. Doanh nghiệp có sống khỏe thì ngân hàng mới phát triển tốt. Nguồn vốn ngân hàng tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS là đầu ra, doanh thu và nguồn nuôi dưỡng quan trọng cho hoạt động của ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng cũng phải dựa trên việc kinh doanh có hiệu quả hay không của doanh nghiệp làm căn cứ để cấp tín dụng, tài trợ vốn cho doanh nghiệp để tiếp tục đầu tư phát triển.Vậy nhân tố chính để mối quan hệ giữa giới ngân hàng và giới kinh doanh BĐS tiếp nhận được nhau chính là tính hiệu quả trong kinh doanh BĐS. Rất nhiều ngân hàng đánh giá tính hiệu quả này dựa trên một số tiêu chí.Đó là tính phù hợp của sản phẩm BĐS với nhu cầu của thị trường, quy mô, tiến độ và nhu cầu sử dụng vốn hợp lý, năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai của chủ đầu tư, chứ không phải của các nhà đầu tư thứ cấp hoặc kinh doanh theo thời vụ.Do vậy, nhìn từ phía doanh nghiệp, đây cũng chính là những nhân tố để doanh nghiệp tự nhận diện về năng lực của mình để mạnh dạn phát triển trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và duy trì quan hệ hài hòa với giới ngân hàng.Ông có cho rằng, bong bóng BĐS lại tiếp tục xuất hiện và Thông tư 36 sửa đổi sẽ hạn chế được vấn đề đó?– Phải khẳng định sự tăng trưởng của thị trường BĐS ở nước ta là xu hướng tất yếu vì nhu cầu về nhà ở, yêu cầu về hạ tầng còn rất cao.Tuy nhiên khó có thể xuất hiện bong bóng BĐS trong thời gian trước mắt, vì tổng thể mới chỉ có một số phân khúc dự án BĐS hồi phục hoặc tăng trưởng tốt, còn hầu hết là đa số các dự án ứ đọng, vật vã tìm đầu ra.Những dự án BĐS có tính thanh khoản cao chủ yếu phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Có chăng là hiện tượng bong bóng BĐS cục bộ. Đó là hiện tượng một số doanh nghiệp BĐS phát triển quá nóng, quá nhanh, quy mô quá lớn, chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng và hoạt động PR để đẩy giá sản phẩm.Về mặt giải pháp, tôi cho rằng Thông tư 36 sửa đổi không phải là giải pháp hiệu quả để hạn chế tình trạng bóng bóng BĐS. Cách triển khai nội dung cũng như thời điểm triển khai cho thấy tính chất áp đặt khá giật cục của Thông tư này khi gây sốc cho thị trường.Trong khi đó, để hạn chế tình trạng bong bóng BĐS, thì thị trường cần một chính sách có sự điều chỉnh phân hóa doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hay không hiệu quả trong kinh doanh BĐS.Từ đó, sẽ tránh được nhược điểm quy định chung, đồng đều mọi doanh nghiệp về một rổ giới hạn. Lập được các tiêu chí xác định tính hiệu quả trong kinh doanh BĐS, chính sách sẽ linh hoạt và hài hòa hơn. Từ đó mới đào thải được những đối tượng dự án, doanh nghiệp đầu cơ BĐS thời vụ, vừa thúc đẩy sự phát triển cho những sản phẩm phù hợp đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường.Xin cảm ơn ông!

(Theo Xây dựng Online)

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Notice: Use of undefined constant php - assumed 'php' in /home/admin/web/realhome.vn/public_html/wp-content/themes/realhomes/single.php on line 73
bất động sản